Апартаменты в Черногории приобретаются непосредственно физическими лицами по договору купли- продажи объекта недвижимости. Обращаем внимание на то, что в Черногории принят новый закон, разрешающий иностранцам приобретать земельные участки со строениями и без них площадью до 5000 м2 !

В прочих случаях требуется регистрация юридического лица. Объект недвижимости при покупке становится на баланс юридического лица. Для целей покупки этого объекта учредитель компании предоставляет ей заем. Стоимость инкорпорации юридического лица – 600-1000 ЕВРО. Уставный капитал может равняться 1 ЕВРО, однако целесообразно сделать его равным 1000 ЕВРО. Процедура регистрации освещена на соответствующей странице нашего сайта.

Существующая в Черногории система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности.
Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ним и увидеть объект на плане кадастровой съемки.
Реестр, который ведется местным Муниципальным судом, позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а так же существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В Реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве и пр. Все эти данные указываются в документе под названием List Nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности).

Предварительный договор

Первоначально может быть заключен Предварительный договор и уплачен задаток в размере от 10% стоимости объекта, что позволяет снять объект с продажи. В случае отказа Продавца от сделки, стоимость задатка возвращается покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя – он теряет сумму задатка.

В договоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта и заключения Основного договора (до 30-40 дней с момента заключения Предварительного договора).
Однако уже на первоначальном этапе возможно предусмотреть заключение Основного договора с рассрочкой или отложением платежа. В этом случае необходимая для перерегистрации права собственности расписка Продавца в получении средств выдается по факту их реального получения.

Сумму оплаты рекомендуется перевести сначала на личный счет Покупателя в Черногории, который клиент открывает в ведущих банках страны – Podgoricka banka, Opportunity bank и других.
После этого средства оплаты снимаются со счета и передаются Продавцу в наличной форме в ЕВРО, при этом он выдает расписку в получении средств оплаты по договору.
Альтернативно перевод средств Продавцу осуществляется в безналичном порядке.
Практики Escrow accounts, клиентских адвокатских счетов в Черногории практически нет.

Ипотечное кредитование нерезидентов в Черногории также пока не развито.

Что касается перевода средств по безналичному расчету, то в Черногории существует свое законодательство в области валютного регулирования, которое контролирует межбанковские платежи на сумму свыше 14 000 ЕВРО и требует предоставление обоснования платежа (договор, прочие документы). Однако это не составляет никаких проблем в случае с договором купли-продажи.

Чтобы избежать затруднений и проволочек клиенты предпочитают снимать средства со счета и передавать их продавцу наличными, в чем сразу выдается расписка, необходимая для перерегистрации права собственности.

При наличии возможности перевода средств в Черногорию в течение срока Вашего пребывания в стране, Предварительный договор может не иметь смысла, так как Вы сразу можете расплатиться с Продавцом и заключить основной договор.

В случае необходимости регистрации юридического лица Предварительный договор может предусматривать, что Основной договор будет заключен с компанией, учрежденной Покупателем. Средства задатка при уплате основной суммы могут быть как возвращены с тем, чтобы полная сумма была уплачена со счета юридического лица, или зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта может быть ниже договорной).

Основной договор

Договор купли-продажи переводится на русский язык и перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного переводчика.

Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются в Основном Суде (Osnovni Sud), после чего договор подается на регистрацию. Обращаем Ваше внимание, что институт нотариата в Черногории пока отсутствует, его введение было запланировано еще на 2007 год, но стране требуется некоторое дополнительное время на подготовку квалифицированных кадров.

Регистрация собственности в реестре длится до 60 календарных дней (регистрационный сбор – 70-300 ЕВРО в зависимости от суммы договора). Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объемом работ и завершают регистрацию по истечению 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней. По итогам регистрации новый владелец получает List nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности), где он поименован новым владельцем объекта.

Де факто новый владелец может стать собственником, получить объект недвижимости сразу после подписания договора и уплаты денежной суммы по нему.

Де юре он вступает в права собственности после регистрации его права в кадастре.

После регистрации в суде один экземпляр договора купли-продажи направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь прочими критериями специальные эксперты дают оценку недвижимости. Если продавец предлагает недвижимость по реальной стоимости, но как правило, она сохраняется при налоговой оценке или немного увеличивается. В этом смысле чрезвычайно выгодно приобретать и оформлять в собственность объекты, требующие ремонта или реставрации, т.к. их оценочная стоимость на момент приобретения достаточно мала по сравнению с окончательной.

По факту оценки при операциях купли-продажи уплачивается налог в размере 3%. Извещение на уплату налога приходит из органа под названием Uprava Prihoda через несколько дней после совершения сделки (как, правило, в течение 15 дней).

Клиенты иногда задают нам вопрос о целесообразности занижения стоимости объекта в договоре для целей минимизации 3%-го налога. Мы не рекомендуем Вам этого, так как это не защищает интересы Покупателя в должной мере. В то же время налоговые органы руководствуются в определении суммы налога вовсе не прописанной в договоре цифрой, а собственными данными по стоимости объектов каждого типа в конкретном районе.

Важно отметить, что если клиент покупает новостройку, которую строило черногорское юридическое лицо, входящее в состав зоны НДС, то налог 3% покупателем не оплачивается !

Наши клиенты часто задают вопрос о том, могут ли российские налоговые органы получить информацию о приобретении гражданами РФ недвижимости в Черногории.

Черногория не является членом ФАТФ (Комитета по борьбе с легализацией денежных средств), Организации Экономического Сотрудничества и Развития, поэтому каналов обмена информацией нет. Земельный кадастр является закрытым и недоступен через Интернет.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что в настоящее время обмена данными с РФ не происходит.

Все вспомогательные расходы Покупателя сводятся к следующим платежам: - налог 3% (при наличии)

- оплата услуг адвоката (1000-1500 ЕВРО) – рекомендуется !

- услуги сертифицированного переводчика (100-150 ЕВРО)

- оплата заверения подписей в суде (ок. 70-300 ЕВРО)