В начале 2006 года агентство Standard & Poor's установило для Черногории кредитный рейтинг ВВ для долгосрочных и рейтинг В для краткосрочных обязательств. Однако в РФ мало кто оглядывается на инвестиционные рейтинги, присваиваемые той или иной стране западными агентствами.

 Жилищное строительство - одна из немногих отраслей экономики, которая стабильно показывает высокую доходность на вложенные инвестиции. Сегодня рынок Черногории переживает строительный бум, спрос на жилую недвижимость значительно превышает предложение.
При длине береговой линии всего в 200 км, совокупный спрос россиян на недвижимость в прибрежной зоне Черногории сравнялся с уровнем спроса на аналогичные объекты в Болгарии, Испании и на Кипре. В 2007 году удорожание жилой недвижимости в береговой зоне Черногории составило 20%. Удорожание между ценой жилого объекта на этапе off-plan и готовым объектом составляет 25%.

В 2007 году в Черногории произошли значительные перемены в области работы разрешительных и контролирующих органов, связанных со строительной индустрией страны. Организация контроля над соблюдением норм и правил строительства, контроль за соответствием строящихся объектов градостроительным планам, и контроль за целевым использованием земель в 2007 году были приоритетными направлениями работы госаппарата РЧ.
Если до 2007 года строительство носило хаотичный характер, то теперь принимаются все меры для борьбы с незаконной самовольной застройкой и повышения уровня легальности в сфере строительства.

В существующей ситуации усиления госконтроля, при наличии надежного партнера-девелопера минимизируются риски не возврата инвестиций, при этом доходность Черногорского рынка строительства недвижимости остается по-прежнему высокой.

Инвестирование в Черногории можно условно подразделить на активное и пассивное.

Пассивное инвестирование

В настоящее время Черногория представляет интерес для вложения средств в объекты недвижимости как инвестиционные активы. Особенно высокой популярностью пользуется земля, которая дорожает быстрее всего.

Британские инвестиционные фонды скупают даже не подлежащие застройке холмы и долины, так как даже там участки гарантированно поднимутся в цене в 2 раза за ближайшие 1-2 года.

Инвестор может приобрести земельный участок в районе пляжа Яз за 100-200 ЕВРО за м2 и гарантированно продать его через несколько месяцев за 300 ЕВРО за м2.

Возможно вложить средства в крупные земельные массивы на полуострове Lustica (по 200 000 м2), в районе Zagora, Rt.Zukovac (130 000 м2), Rezevici (20 000 м2 и более под строительство вилл, гостиниц).

Эти территории еще не имеют плана застройки, однако они получат этот план в ближайшие несколько лет и тогда земля автоматически вырастет в цене, так как будет возможен переход к активному инвестированию.

Активное инвестирование

Под активным инвестированием мы понимаем вложения в строительство:

1) Коттеджей и коттеджных поселков
2) Блоков апартаментов
3) Отелей

Существует несколько этапов и условий согласования строительства:

1) Наличие общего градостроительного плана местности

2) Наличие детального плана застройки местности

3) Выдача по заявлению в соответствии с детальным планом «урбанистическо-технических» условий застройки

4) Составление архитектором на базе условий застройки Идейного проекта (проекта)

5) Утверждение проекта общиной в случае соответствия детальному плану

6) Составление Главного проекта (рабочих чертежей) с учетом всех коммуникаций и параметров

7) Передача Главного проекта и пакета документов на утверждение в Общину

8) Согласование в 14 инстанциях (см.ниже)

9) Оплата коммунального взноса (за подключение к коммуникациям) из расчета м2 брутто-площади объекта (ок. 100 ЕВРО за м2)

10) Получение Разрешения на строительство сроком действия 1 год (затем возможно его продление)

Примечательно, что Вы не можете привезти из РФ проект, подготовленный российским архитектором. Главный проект должен под подписан местным черногорским лицензированным специалистом, только в этом случае он будет принят на рассмотрение государственными органами. Пусть местные нормы строительства во многом менее совершенны, хотя бы номинальные услуги черногорского архитектора Вам понадобятся. Именно он в конечном итоге будет нести ответственность за весь проект и его согласования.

При получении разрешения на строительство согласования нужно получить в 14 различных инстанциях. Требуется предоставить:

1.Квитанцию об уплате фиксированного платежа

2.Решение об урбанистическо-технических условиях застройки

3.Доказательство прав на земельный участок (прав собственности на участок) – выписка из реестра не старше 30 дней

4.Заверенный идейный проект (эскиз)

5.Заверенный главный проект

6.Договор с секретариатом конкретного населенного пункта

7.Подтверждение согласования с органами водоснабжения

8.Подтверждение возможности строительства, выданное органами Министерства обороны.

9.Согласование с органами водопровода и канализации

10.Решение Службы санитарной инспекции

11.Согласование с органами электроснабжения (Elektrodistribucije)

12.Согласование TK Centra

13.Согласование с противопожарными службами

14.Согласие экологических служб Министерства защиты окружающей среды и планирования

15.Cогласие подразделения водообеспечения местной общины

16.Подтверждение Дирекции налоговых органов о согласовании налоговых платежей (не старше 1 мес)

Мы хотели бы обратить внимание крупных инвесторов на то, что при приобретении крупного земельного участка у них есть возможность самофинансирования составления плана местности. Для этого в местный муниципалитет подается соответствующее заявление, после чего объявляется тендер среди команды архитекторов и геодезистов на проведение работ по составлению плана. Выбранная команда, естественно, учитывает интересы инвестора. При этом происходит зачет коммунального сбора, который подлежал бы уплате при получении Разрешения на строительство.

Многие земельные участки продолжают оставаться государственной (или муниципальной) собственностью и в этом случае выставляются на тендер.

Характеристики участка, определяющие возможность строительства.

1. Земля должна находиться в зоне урбанистического плана и на ней можно строить жилые объекты, то есть можно получить документ «Решение о локации». «Решение о локации» (Studia lokacija) - это детальное описание, какой объект можно построить на данном участке земли. Если земельный участок находится вне урбанизированной зоны, необходимо оценить усилия по получению «Решения о локации» - насколько это реально и в какой срок.
2. Чем больше хозяев имеет земля, тем сложнее ее купить. Если число хозяев больше трех, будьте осторожны. Встретьтесь со всеми хозяевами лично или убедитесь, что у одного есть доверенности на продажу данного участка от лица остальных владельцев.
3. Участок не должен иметь обременений.
4. Доступ на участок – дорога имеется не только в реальности, но и на кадастровых картах. Если дорога, которая ведет к участку частная, а не государственная, необходимо получить письменное заверенное в суде разрешение на ее использование от всех ее владельцев. По дороге должна иметься возможность доступа строительной техники к участку.
5. Водопровод , канализация и электричество доступны. Вы должны быть уверены, что в районе, где расположен участок, есть свободные мощности и точки будущих подключений расположены недалеко от участка.
6. Большой уклон участка добавляет существенную сумму в себестоимость квадратного метра готового жилья.

Характеристики участка, влияющие на продажи.

1. Вид из окон будущих апартаментов – первый вопрос, который зададут покупатели. Панорамный вид на море из окна – лучший аргумент.
2. Расстояние до кромки воды – ключевой фактор, от которого зависит уровень цен на готовое жилье.
3. Наличие лесного массива вокруг участка – большой плюс.
4. Инфраструктура вокруг жилого комплекса очень важна: расстояние до пляжа, качество пляжа и воды, рестораны и кафе, аптека, культурные ценности
5. Аура места – покупатели платят за квадратные метры, но хотят купить спокойную и размеренную жизнь на берегу теплого моря. Место, обладающее аурой продаст строящееся жилье при минимальных усилиях с вашей стороны.

Проект и разрешительная документация.

1. Общая тенденция при строительстве в Черногории – построить больше, чем разрешено. Это большая ошибка, которая может дорого обернуться.
2. От связки архитектор-юрист, которые занимаются проектом, зависти очень многое. Они всегда подскажут, где границы дозволенного.
3. Внимательно читайте документ «Решение о локации», там подробно описано все, что можно построить. Остальное зависит от п.2
4. Канализация, водопровод и электричество могут добавить к общей смете до 100 тыс. евро , если Вы не узнаете все нюансы до покупки земельного участка.
5. Телефония – если не позаботиться сразу, потом может быть сложно получить телефонные номера
6. Заложите в проект большие террасы в жилых помещениях. В Черногории значительная часть жизни проходит на открытых террасах, даже зимой.
7. Местные архитекторы плохо понимают требование русских к планировкам и обустройству помещений, поэтому может потребоваться работа с всязке с российским архитектором.
8. Удачный проект позволяет значительно снизить усилия по продаже недвижимости. Как следствие - более быстрые продажи и сокращение инвестиционного периода. Стоимость проекта ничтожна в общем объеме инвестиций, поэтому выбирайте лучших проектировщиков.

Строительство и организация продаж.

1. Связка строители-архитектор-технадзор – очень важна. Они решат большинство мелких проблем без вашего участия, если работают как команда. Мы не только помогаем осуществлять функции надзора, но и подбираем соответствующий персонал для наших партнеров-инвесторов.
2. Отделка , техника и мебель для покупателя обычно важнее конструктивных особенностей и инженерии здания. Это трудно объяснить – просто наш практический опыт.
3. Для продажи выберите удачный момент – важен только один фактор – доходность на вложенный капитал
4. Презентация комплекса – 70% успеха при продажах. Покупатель платит за квадратные метры, но покупает новую спокойную жизнь.
5. Часто покупателю лучше показать девственный луг, на котором в ближайшее время начнется строительство, чем котлованы и фундаменты.

В 2009 году ситуация на инвестиционном рынке Черногории резко меняется.
Многие крупные игроки из-за кризиса сходят со сцены. Такая же судьба постигает и 50% мелких инвесторов.

Заявленное строительство не начинается в силу отсутствия финансирования.
Начатое строительство замедляется и приостанавливается.
Спрос на объекты в стадии строительства резко падает из-за высокого риска незавершения объектов в намеченный срок.
К началу 2010 года цены на готовые объекты в Черногории корректируются в среднем на 30% в сторону понижения.
В первую очередь это касается уже построенных объектов, готового жилья.
Участки, купленные в 2007-2008 гг. на пике спроса и цен, мнговенно становятся непроходящими по цене по итогам строительства.

Таким образом к середине 2010 года возможно начало проявления дефицитных тенденций на рынке готового жилья на побережье Черногории.
Только с начала 2010 года обнаружилось оживление инвесторов в плане освоения новых земельных участков. Результатов следует ожидать к сезонам 2011-2012 гг. Таким образом в конце 2010 года-начале 2011 года есть все предпосылки для восстановления ценового уровня 2007 года на недвижимость в Черногории в целом.